Renouvellement de bail commercial

Le renouvellement de bail commercial est un moment crucial qui célèbre un nouveau mariage locatif pour une durée de 9 ans.

Bailleur ou locataire, il est capital d’en saisir les enjeux et de bien connaître les règles techniques et formelles qui régissent la matière, pour éviter les écueils, les occasions manquées et les décisions précipitées.

Notre Cabinet dispose d’un département “ renouvellement bail commercial “ dédié à toutes les problématiques qui s’y rapportent et nous sommes fiers de conseiller aussi bien les preneurs que les bailleurs, dans un cadre amiable ou judiciaire.

En amont, nous vous aidons à apprécier l’opportunité de renouveler un bail commercial : être passif peut aussi avoir du bon comme du mauvais.

En aval, outre la rédaction des actes formels (congé ou demande de renouvellement), nous vous assistons sur les questions de l’estimation de la valeur locative du loyer du bail renouvelé et des possibles motifs de déplafonnement et vous bénéficiez de notre réseau d’experts partenaires.

Contactez nous pour une consultation sur le “ bail commercial renouvellement “.

Qu’est ce que la propriété commerciale ?

Tout locataire d’un bail commercial peut prétendre et bénéficier du droit au statut des baux commerciaux régit par 60 dispositions légales du Code de commerce (L.145-1 à L.145-60).

Dès la signature du bail commercial, le locataire se voit conférer le droit à la propriété commerciale.

La propriété commerciale a une double composante :

• droit au renouvellement du bail commercial : il s’agit du droit pour le locataire d’obtenir le renouvellement de bail lorsqu’il est arrivé à l’échéance ou, à tout moment, si le bail s’est prolongé tacitement à l’échéance ;
• droit au paiement de l’indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement du bail par le bailleur : si le bailleur notifie au locataire un congé portant refus de renouvellement, le locataire a le droit de percevoir une indemnité d’éviction, payée par le bailleur, qui correspond à la valeur de son fonds de commerce, augmentée d’indemnités accessoires.

Nous assistons et conseillons bailleurs et locataires sur toute question ayant trait au droit à la propriété commerciale (bail commercial renouvellement), qu’il s’agisse de mettre en œuvre la procédure de dénégation ou de contester un congé portant dénégation du droit à la propriété commerciale.

Quelles conditions pour bénéficier du droit au renouvellement d’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux prévoit 2 conditions pour que le locataire puisse bénéficier de la propriété commerciale, c’est-à-dire le droit au renouvellement du bail ou, si refus de renouvellement, le droit au paiement de l’indemnité d’éviction :

• l’exploitation effective du fonds de commerce durant 3 ans avant la date d’expiration du bail,
• l’immatriculation du locataire au RCS à l’adresse d’exploitation du local loué : cette immatriculation doit être effective à la date de délivrance du congé ou de la demande de renouvellement.

A défaut d’être immatriculé au RCS du chef des lieux loués, le preneur est donc privé de son droit au renouvellement du bail et, a contrario, de son droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

Le bailleur pourrait, dans ce cas, récupérer le local commercial sans aucune contrepartie, ni indemnité, le locataire perdant purement et simplement son fonds de commerce et la valeur qu’il représente.

L’activité mentionnée dans l’extrait-KBIS doit être l’activité réellement exercée dans le local donné à bail : à défaut, la condition d’immatriculation au RCS sera considérée comme non remplie et le bailleur pourra donc ne pas payer l’indemnité d’éviction.

Sur la forme, le bailleur qui veut dénier au locataire le droit au statut des baux commerciaux n’a pas à lui adresser une mise en demeure préalable.

Notre équipe conseille et assiste :

• tout type de bailleur dans le cadre de la mise en œuvre de la dénégation du droit au renouvellement du locataire ;
• tout type de locataire dans le cadre de la contestation du congé portant dénégation du droit au statut des baux commerciaux.

Contactez nous pour une consultation et plus d’information sur les frais renouvellement bail commercial.

Pourquoi renouveler un bail commercial ?

Nous exposerons ici deux cas de figure classiques, côté locataire.

1. Eviter un déplafonnement automatique du loyer du bail renouvelé

Lorsque le bail à une durée effective de plus de 12 ans, le loyer du bail renouvelé est automatiquement déplafonné, c’est-à-dire qu’il pourra augmenter ou baisser de façon significative.

Raisonnons avec un exemple.

Un bail de 9 ans a expiré et s’est poursuivi pendant 2 ans, sans qu’un congé soit donné par le bailleur.

Dans ce cas, pour éviter que le bail atteigne une durée effective de 12 ans et continuer à pouvoir bénéficier du loyer plafonné, le locataire doit notifier au bailleur une demande de renouvellement avant la 12ème année.

A l’inverse, pour éviter une baisse de loyer importante, le bailleur aura tout intérêt à notifier un congé à son locataire avant la date fatidique de la 12ème année.

Notre équipe d’Avocat Bail Commercial Paris vous accompagne dans l’analyse de la situation locative et assure la rédaction d’une demande de renouvellement conforme à la loi.

1. Céder le droit au bail/fonds de commerce, avec un bail neuf, pour rassurer l’acquéreur

Vous souhaitez céder votre droit au bail ou votre fonds de commerce mais votre bail commercial arrive bientôt à l’échéance ou il est déjà expiré.

Dans le cas d’un bail proche de la fin ou déjà expiré, l’acquéreur va souvent exiger que le bail soit d’abord renouvelé avant de conclure l’acte de vente et ce pour plusieurs raisons :

• Le bailleur peut décider de ne pas renouveler le bail commercial à l’échéance, voir même à tout moment lorsque le bail est déjà expiré. L’acheteur souhaite donc sécuriser son investissement sur une période prévisible en exigeant un renouvellement préalablement à l’acquisition ;
• La banque peut refuser de financer le prix de vente du droit au bail ou du fonds de commerce si le bail n’est pas renouvelé avant l’achat. En effet, la banque prêteuse va prendre une garantie sur le fonds de commerce (on parle de privilège de nantissement). Or, si le bailleur refuse de renouveler le bail, il doit verser une indemnité dite d’éviction qui pourrait se révéler inférieure au solde du prêt nanti.
• Dans le cas d’une cession de droit au bail, l’acheteur pourrait perdre le droit au renouvellement du bail et devoir quitter le local sans aucune indemnité, à défaut d’avoir exercé la même activité pendant une période d’au mois 3 ans avant que le bail arrive à l’échéance.* En principe, une cession de droit au bail implique que l’acquéreur n’entend pas exercer pas la même activité que le vendeur, ce que le bailleur doit naturellement accepter en signant un avenant. Or, pour bénéficier du droit au renouvellement du bail ou du droit au paiement d’une indemnité d’éviction (en cas de refus du bailleur de renouveler le bail), le locataire doit avoir exercer l’activité prévue au bail durant une période d’au moins 3 années avant l’échéance du bail. Ce qui ne sera pas le cas si le bail cédé se situe dans ses 3 dernières années.

Nos Avocats Baux Commerciaux vous assistent dans toutes vos discussions et vos démarches à l’occasion de la cession du droit au bail ou la cession du fonds de commerce, notamment en présence d’un bail commercial arrivant bientôt à l’échéance.

Comment renouveler un bail commercial ?

Le bail commercial se renouvelle au moyen d’un acte positif :

• La délivrance par le bailleur à son locataire d’un congé avec offre de renouvellement du bail commercial ;
• La délivrance par le locataire au bailleur d’une demande de renouvellement.

Notre Cabinet assiste bailleur et locataire dans la rédaction du congé ou de la demande de renouvellement afin de sécuriser juridiquement le renouvellement du bail.

Sans congé ou demande de renouvellement, le bail arrivé à échéance se prolonge tacitement sans être renouvelé (voir notre paragraphe dédié : Bail commercial expiré : quels sont vos droits ?).

Renouveler son bail commercial peut se révéler nécessaire (voir notre paragraphe dédié : Pourquoi renouveler un bail commercial ?).

Le locataire qui veut bénéficier du droit au renouvellement doit respecter des conditions posées par la loi (voir notre paragraphe dédié : Quelles conditions pour bénéficier du droit au renouvellement d’un bail commercial ?).

En principe, le bail se trouve renouvelé pour une durée de 9 ans, sauf si le bail d’origine prévoir une durée plus longue en cas de renouvellement.

Les clauses du bail qui limitent le renouvellement sont illicites ( voir notre paragraphe dédié : Qu’est-ce que la propriété commerciale ?) et seront réputées non écrites si un Tribunal devait statuer.

Contactez-nous pour plus d’information sur le renouvellement d un bail commercial.

Renouvellement du bail commercial : à l’initiative du locataire

Le locataire qui souhaite renouveler son bail commercial doit notifier au bailleur une demande de renouvellement qui répond à des conditions posées par la loi.

Si le bailleur garde le silence pendant une durée de 3 mois à compter de la notification de la demande de renouvellement, le bail commercial est renouvelé automatiquement.

Quand ?

La demande doit être notifiée au bailleur au moins 6 mois avant la fin du bail.

Si vous avez dépassé cette date limite, pas de panique, vous pouvez notifier la demande à tout moment, que ce soit au cours du dernier semestre ou même après l’expiration du bail.

Comment ?

La loi exige que la demande de renouvellement soit notifiée par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’Huissier de justice.

La demande de renouvellement doit, peine de nullité, reproduire l’alinéa 4 de l’article L.145-10 du Code de commerce.

Quelle date d’effet ?

Cela dépend :

• si la demande est notifiée à une date éloignée d’au moins 6 mois de l’échéance du bail : la date d’effet à mentionner dans la demande de renouvellement sera celle du lendemain de la date d’expiration du bail en cours ;
• si la demande est notifiée au cours du dernier semestre : la date à retenir doit être éloignée d’au moins 6 mois et pour le 1er jour trimestre civil
• si la demande est notifiée au cours de la tacite prolongation (bail expiré) : la date à retenir est celle du premier jour du trimestre civil qui suit la demande.

Notre Cabinet vous assiste et vous conseille sur la délivrance de la demande de renouvellement et s’assure de répondre aux exigences légales pour sécuriser votre titre locatif.

Renouvellement du bail commercial : à l’initiative du bailleur

Le bailleur qui souhaite renouveler son bail commercial doit notifier au locataire un congé avec offre de renouvellement du bail commercial.

Quand ?

Le congé doit être notifié au moins 6 mois avant la fin du bail.

Si vous avez dépassé cette date limite, pas de panique, vous pouvez notifier le congé à tout moment, que ce soit au cours du dernier semestre ou même après l’expiration du bail.

Comment ?

La loi exige que le congé soit notifié par acte d’Huissier de justice.

Quelle date d’effet ?

Cela dépend la date à laquelle le congé est notifié par rapport à l’échéance du bail :

• si le congé est notifié à une date éloignée d’au moins 6 mois de l’échéance du bail : la date d’effet à mentionner sera celle du lendemain de la date d’expiration du bail en cours ;
• si le congé est notifié au cours du dernier semestre ou même après l’expiration du bail : la date à retenir doit être éloignée d’au moins 6 mois et pour le 1er jour trimestre civil qui suit la réception du congé ;

? Lorsque le bailleur notifie à son locataire un congé portant offre de renouvellement du bail commercial, il devra veiller à indiquer le montant du nouveau loyer qu’il propose ; à défaut, le nouveau loyer ne pourra pas rétroagir à la date d’effet du congé, ce qui signifie une perte de temps et d’argent.

Notre Cabinet vous assiste et vous conseille sur la délivrance du congé portant offre de renouvellement et s’assure de répondre aux exigences légales pour sécuriser le nouveau bail.