Quelles garanties pour un bail commercial ?
Il existe un grand nombre de garanties et de suretés en droit français qui permettent d’assurer le paiement des sommes dues à un créancier. Dans le cadre des baux commerciaux, le bailleur demande généralement deux types de garanties :
- Un dépôt de garantie, qui correspond traditionnellement au versement d’un ou deux mois de loyers au propriétaire, restituable à la fin du bail. Vous pouvez retrouver notre article sur le dépôt de garantie ici.
- Un cautionnement. La caution bail commercial peut prendre deux formes dans ce cas, il peut s’agir d’une caution bancaire ou d’une caution solidaire.
Qui peut se porter garant pour une location ?
En principe, à la condition qu’il dispose de la capacité juridique de contracter, tout le monde peut se porter garant pour une location et souscrire une garantie bail commercial. Les personnes physiques ainsi que les sociétés peuvent garantir une location. Toutefois, les créanciers vont exiger du garant certains documents qui vont attester que le garant soit solvable.
La caution solidaire
Elle correspond à l’engament que prend une personne de répondre des dettes d’une autre personne sur une créance déterminée. Cet engagement prend fin naturellement lorsque le débiteur garanti remplit son obligation.
En principe, la caution simple dispose de deux bénéfices :
- Le bénéfice de discussion, qui permet de demander au créancier de poursuivre le débiteur principal en premier.
- Le bénéfice de division, qui permet de demander au créancier de diviser ses poursuites lorsqu’il y a plusieurs cautions.
Toutefois, la majorité des cautions sont dites “solidaires”. Dans ce cas, il n’est plus possible d’opposer ces bénéfices au débiteur et le créancier pourra poursuivre directement la caution.
Comment savoir si un cautionnement est valide ?
La validité d’un cautionnement peut s’apprécier au regard de différentes règles.
Au regard du droit commun des contrats
Le cautionnement obéit en grande partie au droit commun des contrats. Ainsi, il faut que le consentement de la caution soit libre et éclairé. De plus, il faut avoir la capacité juridique, donc il est interdit au mineurs (non émancipés) ou aux majeurs sous tutelle.
Le contrat doit prévoir l’étendue de l’obligation de caution, les obligations garanties doivent être valables et déterminées. En effet, si l’obligation garantie s’avère être nulle - par exemple car l’objet de l’obligation est illicite - la caution sera également nulle car elle est l’accessoire de l’obligation garantie et s’éteint avec elle. Ainsi, une méthode pour annuler une caution consiste à remettre en cause l’obligation principale. Cette appréciation nécessite toutefois le regard d’un avocat spécialisé en droit des contrats.
Au regard du droit spécial du cautionnement
Lorsque la caution est une personne physique et le créancier un professionnelle, le cautionnement est soumis a un formalisme particulier. Cette règle ne s’applique pas dans le cadre d’une societe qui se porte garant location. Ainsi, sous peine de nullité, le contrat de cautionnement doit contenir des formules manuscrites qui montrent que la caution a bien compris la portée de son obligation.
Une réforme portant sur le droit des suretés étant intervenue en 2021, il faudra distinguer en fonction de la date de la conclusion du contrat pour déterminer le régime applicable :
- Pour les contrats conclus avant le 1er janvier 2022, la mention manuscrite doit être conforme à l’identique à un modèle légal imposé. Cette règle fait l’objet d’un contentieux important dans le cas ou la caution n’aurait pas reproduit de manière strictement conforme le modèle légal.
- Pour les contrats conclus après le 1er janvier 2022, la mention manuscrite est toujours exigée mais il n’est plus nécessaire qu’elle soit la reproduction identique du modèle légale, il faudra simplement qu’elle montre que la caution a bien compris son engagement, notamment concernant le montant et les modalités de paiement.
- Pour les contrats conclus par voie électronique, la réforme a prévu la possibilité d’une mention non manuscrite par la caution.
? Dans tous les cas, la règle de la mention n’est plus exigée si le contrat est contresigné par un avocat ou si c’est un acte notarié.
Le nouvel article 2300 prévoit également que dans le cas d’un cautionnement souscrit par une personne physique envers un créancier professionnel, l’engagement doit être proportionné aux capacités financières de la caution, sous peine de réduire l’engagement de la caution à hauteur de ses capacités.
En fonction des situations, il faudra apprécier les conditions dans lesquels le cautionnement a été souscrit pour pouvoir déterminer sa validité. Il est fortement conseillé de faire appel a un avocat pour vous conseiller sur les engagements que vous envisagez de prendre ainsi que ceux que vous avez déjà pris.
La caution bancaire
La caution bancaire consiste a bloquer une certaine somme d’argent auprès d’une banque afin qu’elle se porte garante solidairement ou non sur les loyers du bail commercial. Elle à l’avantage d’être une garantie solide pour les propriétaires et d’être une alternative aux locataires qui ne trouvent pas de caution dans leur entourage, mais c’est un service payant proposé par les établissements de crédit. Les sociétés peuvent tout a fait obtenir une caution bancaire entreprise.
