Que faut-il négocier lors de la conclusion du contrat de bail commercial ?
La négociation est un moment crucial, il convient d’être vigilant.
Nombreux sont les pièges à éviter ; être assisté et conseillé par un Avocat est capital.
Les points capitaux/essentiels à retenir :
En lien avec votre projet d'exploitation ou de mise en location, nos Avocats Baux Commerciaux vous assiste efficacement sur la négociation des stipulations essentielles du bail commercial.
Voici les principales clauses du bail commercial à négocier :
- le loyer, les modalités de règlement (mensuel, trimestriel), la clause d'échelle mobile (clause d'indexation annuelle automatique),
- la clause de destination : la définition des activités autorisées par le bail est capitale pour sécuriser le déploiement de votre activité commerciale (prêt-à-porter, restauration, optique, etc.) ;
- les charges locatives, impôts, taxes et redevances : les dépenses induites par l'exploitation du local commercial constituent le nerf de la guerre (charges refacturables le bailleur ? prise en charge de la taxe foncière ?) ;
- les obligations d'entretien et de réparation, la charge des travaux de gros œuvre : une négociation vigilante est un gage de prévisibilité nécessaire à toute relation locative ayant vocation à durer dans le temps ;
- la clause de cession de fonds de commerce ou de droit au bail : il s'agit de se projeter dans le temps, le fonds de commerce est un élément tangible de votre patrimoine que vous pourrez monétiser à terme sur le marché.
La matière est régie par le Code civil, le Code de commerce et la jurisprudence.
Nous connaissons parfaitement au Cabinet les règles, les usages et les clauses bail commercial, contactez-nous l’un de nos Avocats Baux Commerciaux Paris pour plus d’informations sur nos services.
Comment négocier son bail commercial ?
Des réflexes utiles peuvent servir de guide à la négociation, plusieurs paramètres vont influer sur la marge de négociation des termes, clauses et conditions du bail commercial :
- Qui ?
Déterminez le profil du bailleur : un bailleur institutionnel (foncière ou centre commercial), une SCI familiale ou une personne physique, auront, chacun, des positions différentes sur les termes du contrat.
- Quoi ?
Analysez les caractéristiques du local commercial pour anticiper les exigences du bailleur sur la densité des obligations du locataire :
- l’emplacement : local de centre-ville ou en périphérie, sur rue ou en étage, dans un immeuble de standing ou dépendant d’une copropriété
- la qualité de l’emplacement ou la commercialité ou la capacité à générer un flux de chaland important : proximité avec des transports en commun, un parking, un musée, une entrée ou sortie d’un centre commercial, une enseigne de renommée nationale ou internationale, “enseigne locomotive” d’un centre commercial
- l’activité exploitée dans le local : un bailleur n’aura pas les mêmes prétentions selon la nature des activités autorisées par le bail (profession libérale, restauration, hôtellerie, prêt-à-porter, garage, pressing) d’autant qu’il existe des usages contractuelles et des obligations légales en matière immobilière dans certains secteurs d’activité
Notre équipe de praticiens experts dispose des principaux réflexes, d’une connaissance précise des clauses essentielles et des problématiques fréquentes qui donnent lieu à négociation.
Relecture d’un bail commercial : vérifier la licéité du bail commercial et l’équilibre du contrat
Lors de la conclusion d’un bail, le bailleur vous adressera un premier projet qui sera souvent en sa faveur.
Il est donc crucial d’être assisté par un Avocat qui saura identifier :
- les clauses déséquilibrées,
- les clauses illicites (par exemple, une clause d’indexation qui ne joue que dans le cas d’une hausse de l’indice de référence),
- les clauses contraires à l’usage selon les secteurs d’activité (hôtel, restaurant, débit de tabac, opticien, boutique de prêt-à-porter, etc.).
Le bail peut ainsi comporter des clauses lourdes de conséquences sur lesquelles nous vous apportons un éclairage : période ferme avec renonciation à la faculté de résiliation triennale, bail d’une durée de 10 ans, loyer du bail renouvelé fixé automatiquement à la valeur locative.
Une relecture par un Avocat Bail Commercial est un gage de sécurité et la garantie d’un avocat moins cher qu’un avocat généraliste puisque maîtrisant parfaitement les concepts juridique en présence.
Notre Cabinet est amené à intervenir dans la plupart des secteurs d’activité, qu’il soit commercial, industriel ou libéral, et dispose donc d’une parfaite connaissance des pratiques de place.
