Qu’est ce que la propriété commerciale ?
La propriété commerciale est attachée au statut des baux commerciaux.
Il s’agit d’un double droit pour le locataire :
- le droit au renouvellement du bail commercial à l’échéance ou lors de la tacite prolongation,
- le droit de percevoir une indemnité d’éviction si le bailleur refuse de renouveler le bail commercial par l’effet d’un congé.
Notre équipe vous assiste à l’occasion de la procédure d’éviction, que vous soyez bailleur ou preneur, contactez-nous pour connaître nos prestations et services.
Comment calculer l’indemnité d’éviction ?
La détermination de l**'indemnité principale** implique des méthodes de valorisation du fonds de commerce et du droit au bail qui diffèrent selon le secteur d'activité du locataire sortant (méthode bilancielle, méthode de l'EBE, etc.). Le coefficient multiplicateur varie d'une activité à l'autre et nous connaissons la pratique expertale, métier par métier.
La détermination des indemnités accessoires (trouble commercial, indemnité de licenciement, investissements réalisés, droit de mutation, frais de réinstallation, frais de déménagement) implique de bien connaître les spécificités propres à chaque activité et les pourcentages alloués par la jurisprudence la plus récente, selon les régions.
Lors de la procédure contentieuse, nous veillons à la bonne application du droit en ce qui concerne le calcul par l'expert judiciaire de l'indemnité principale et des indemnités accessoires.
Pendant la procédure d'éviction, le locataire sortant ne règle plus le loyer prévu par le bail qui a pris fin mais une indemnité d'occupation égale à la valeur locative à la date la plus proche à laquelle le Juge statue. Nous connaissons la pratique expertale en la matière et nous vigilants.
Contactez-nous pour plus d’informations.
Comment ne pas payer l’indemnité d’éviction ?
Il s’agit d’une question que tout bailleur est en droit de se poser au moment de notifier un congé à son locataire avec refus de renouvellement.
Notre Cabinet conseille de nombreux bailleurs à travers la France (profils investisseurs, SCI familiale, family office, foncière) dans la mise en œuvre de la procédure d’éviction commerciale.
Un bailleur peut éviter le paiement de l’indemnité d’éviction dans deux cas :
- l’existence de motifs graves et légitimes justifiant le refus de renouvellement du bail et le refus de paiement d’une indemnité d’éviction,
- lorsque le locataire ne répond pas aux conditions posées par le statut des baux commerciaux et se trouve donc privé de la propriété commerciale.
1. Identifier des motifs graves et légitimes
Certains manquements du locataire aux obligations prévues au bail constituent des motifs graves et légitimes permettant au bailleur d’échapper au paiement de l’indemnité d’éviction.
La loi impose certains prérequis pour autoriser le bailleur à se prévaloir de l’inexécution du bail pour refuser le renouvellement au bailleur (délivrance d’une sommation visant la clause résolutoire, etc.).
Notre équipe vous conseille à l’occasion de la mise en œuvre du refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes :
- Identification des motifs graves et légitimes : nous vous soumettons une série de questions reposant sur les motifs fréquemment retenus par les Tribunaux (par exemple : retard réitéré dans le paiement des loyers et charges à la date convenue, exercice d’une activité interdite, défaut d’entretien ou de réparation des locaux) ;
- Rédaction du congé portant refus de renouvellement du bail et refus de paiement d’une indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes : il est impératif de bien motiver l’existence de motifs graves et légitimes, à défaut le congé pourra être invalidé par les Tribunaux;
- Assistance et représentation devant le Tribunal judiciaire : action aux fins d’expulsion du locataire sans droit ni titre, en cas de maintien dans les lieux après la date d’effet du congé ; défense du bailleur sur une action du locataire en contestation de la validité du congé.
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2. La dénégation du droit au statut des baux commerciaux
Le statut des baux commerciaux prévoit des conditions pour que le locataire puisse bénéficier de la propriété commerciale.
A défaut de respecter ces conditions, le locataire est déchu du droit à la propriété commerciale : il perd son droit au renouvellement et son droit au paiement d’une indemnité d’éviction.
Notre équipe d'avocat spécialiste en baux commerciaux Paris s’occupe d’identifier si le locataire est éligible au statut des baux commerciaux lors du renouvellement, rédige et fait délivrer le congé portant dénégation du droit au statut des baux commerciaux et assiste judiciairement les bailleurs sur toute contestation du congé-dénégation.
