Bail commercial ou bail professionnel : un choix strategique aux enjeux multiples
Le bail commercial et le bail professionnel sont deux types de baux permettant aux parties, en fonction de leurs besoins, d’encadrer les relations contractuelles les unissant. Il est indispensable pour les parties contractantes d’encadrer suffisamment leurs futures relations contractuelles afin d’éviter toutes difficultés postérieures pouvant engendrer un contentieux non désiré.
Le choix existant entre l’élaboration d’un bail commercial et d’un bail professionnel doit donc être stratégique et prendre en considération les besoins de chacune des parties.
Au premier abord, ces baux sont différents mais il existe une option permettant aux parties de s’accorder conventionnellement afin que le régime du bail commercial s’applique au détriment du bail professionnel.
Focus sur le bail commercial : ce qu’il faut retenir
Pourquoi choisir le bail commercial ?
1. Le statut juridique du bail commercial
Le statut du bail commercial déroge aux règles relatives au bail de droit commun visé par le code civil. Ainsi, les articles L145-1 et suivants du code de commerce trouvent à s’appliquer en cas de conclusion d’un bail commercial.
Plus précisément, le statut du bail commercial s’applique de plein droit aux baux des immeubles ou locaux lorsqu’un fonds est exploité.
2. La durée du bail commercial
Par principe, un bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans minimum. Toute clause contraire est réputée non écrite. La durée minimale prévue par les textes a pour objectif de protéger le preneur le temps de l’implantation et exploitation de son activité.
Il est possible de prévoir un bail commercial d’une plus longue durée, à l’exception du bail perpétuel.
3. Le renouvellement
Le droit au renouvellement intervient à l’expiration du bail commercial initial. Dans ce cas, le preneur peut bénéficier d’un nouveau bail d’une durée de 9 ans. Le renouvellement peut résulter de l’initiative du bailleur ou du preneur dans le cas d’une demande de renouvellement. En principe, le bail commercial renouvelé suivra les clauses et conditions du bail précédent.
4. Le congé
Le congé correspond à la manifestation de volonté du preneur ou bailleur de mettre fin au bail commercial. Le congé peut être triennal donc à l’initiative du preneur à la fin de chaque période triennale ou au terme prévu par le bail, en respectant un préavis de 6 mois. Dans ce cas, le congé peut être à l’initiative du preneur ou du bailleur.
5. La résiliation
La résiliation du bail correspond à la rupture anticipée de ce dernier. La résiliation peut être :
- Volontaire, donc à l’initiative du bailleur ou du preneur ou consentie mutuellement ;
- De plein droit en cas de manquement du preneur à ses obligations contractuelles ou légales ;
- Judiciaire en cas de manquement d’une des parties à ses obligations.
? Bon à savoir : Le bail commercial est encadré par un cadre juridique strict et des dispositions multiples. Le bail commercial est donc considéré comme étant une structure juridique permettant d’encadrer aux mieux les relations contractuelles au regard, notamment, de la jurisprudence abondante sur le sujet.
Focus sur le bail professionnel : ce qu’il faut retenir
1. Le statut juridique du bail professionnel
Le bail professionnel est un contrat de location portant sur un local où est exercé habituellement une profession non commerciale. Le statut juridique du bail professionnel est encadré par l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 et est d’ordre public. Les parties ne peuvent donc y déroger.
2. La durée du bail professionnel
En principe, le bail professionnel est conclu par écrit pour une durée de 6 ans.
3. Congé
Le locataire peut à tout moment notifier à son bailleur son intention de quitter les lieux. Il doit néanmoins respecter un préavis de 6 mois.
4. Renouvellement
Le statut de bail professionnel ne permet pas au preneur de bénéficier du droit au renouvellement. Chaque partie peut en effet notifier à l’autre sa volonté, à l’expiration du bail visé, de ne pas renouveler ce dernier.
5. La résiliation
La question de la résiliation n’est pas expressément traité par le texte dédié au bail professionnel. Ce silence peut être considéré comme un avantage puisqu’il laisse une grande marge de manoeuvre aux parties dans leur liberté contractuelle et manifestation de volonté. En l’absence d’accord de volonté pour les questions non traitées par le texte, seront applicables les dispositions générales du bail (art. 1709 et suivants du Code civil).
Quels sont les avantages liés au statut du bail professionnel ?
? Bon à savoir : le cadre juridique prévu par la loi du 23 décembre 1986 n’est pas exhaustive et ne couvre pas l’ensemble des situations pouvant exister entre bailleur et preneur. Ainsi, le bail professionnel octroie une grande liberté contractuelle aux parties afin qu’elles s’accordent, ensemble, sur les questions non traitées par le texte. En cas de silence, les parties devront, en principe, suivre les dispositions générale de droit commun relatives au bail.
En résumé :
Le bail commercial et le bail professionnel sont des baux différents par principe et ce, dans plusieurs domaines :
- Sur le champ d’application : l’un s’applique lorsqu’un fonds est exploité dans un local et l’autre lorsque l’activité exercée est notamment non commerciale.
- Sur la formation, l’exécution et expiration du bail : l’ensemble de ces questions sont traitées différemment (cf. infra) en fonction de la source juridique visée.
- Sur l’encadrement juridique : contrairement au bail commercial, le bail professionnel est plus souple dans ses dispositions et une plus grande marge de manoeuvre est accordée aux parties lorsque le texte est silencieux. Cette liberté contractuelle pourrait être considérée comme un avantage certain mais peut engendrer des incompréhensions entre les parties et donc, un contentieux non désiré.
Afin de pallier les difficultés issues du bail professionnel, il est désormais possible d’opter conventionnellement pour le statut du bail commercial : bonne ou mauvaise idée ?
L’option volontaire pour le bail commercial : bonne ou mauvaise idee ?
La loi du 4 août 2008, dite la loi LME, autorise désormais les parties de soumettre volontairement le bail professionnel au statut des baux commerciaux.
Ainsi, les parties peuvent, conventionnellement, de soumettre volontairement au statut des baux commerciaux. Pour cela, les parties doivent s’accorder sur une clause spécifique, claire et sans ambiguïté permettant de définir l’intention des parties et donc, leur volonté de se soumettre au bail commercial.
Les conséquences :
- Lorsque le statut du bail commercial a été adopté par les parties de manière claire et non équivoque, ce dernier s’applique en totalité. Donc, aucune disposition impérative du statut des baux commerciaux ne peut être écartée par les parties.
- L’adoption volontaire au statut des baux commerciaux a pour conséquence l’application de toutes les dispositions relatives à l’exécution et expiration dudit bail. Ainsi, dans ce cas, le droit au renouvellement sera acquis.
? Bon à savoir : l’option existante entre le bail professionnel ou commercial a-t-il une incidence fiscalement ? En principe, le droit fiscal - concernant notamment, l’assujettissement des loyers à la TVA - ne distingue pas selon que le bail est soumis au statut des baux commerciaux ou à usage professionnel.
Au regard d’une part des difficultés relatives à l’élaboration, exécution et expiration d’un bail et d’autre part, des enjeux financiers, notre Cabinet d’avocats s’engage à vos cotés afin de protéger et conserver vos droits. Il est indispensable d’encadrer en amont vos besoins afin de parvenir à un accord satisfaisant entre les parties. Notre Cabinet d’avocats, expérimenté en la matière saura vous conseiller et guider afin d’éviter les écueils préjudiciables.
