Nombre de locataires pensent, à tort, que lorsque le bail commercial est arrivé à l’échéance, il s’opère une renouvellement automatique du bail ou tacite reconduction bail commercial.
En réalité, la tacite reconduction du bail commercial est une pratique interdite par la loi.
Pour renouveler un bail commercial, la loi exige en effet un acte positif (congé ou demande de renouvellement), la passivité ou l’inaction n’entrainent donc pas le renouvellement tacite du bail.
Le bail expiré se poursuit par l’effet de la tacite prolongation, c’est-à-dire qu’il continue à produire tous ses effets.
Le bailleur et le locataire doivent comprendre qu’ils ont, chacun en ce qui le concerne, des intérêts divergents de laisser le bail commercial se poursuivre après son terme contractuel.
Notre équipe d’Avocats Baux Commerciaux Paris vous assiste et vous conseille sur les enjeux, les règles et les opportunités à saisir en présence d’un bail commercial expiré.
Bail commercial expiré : le locataire conserve tous ses droits !
A la différence d’autre contrat à exécution successive (contrat de fourniture ou d’abonnement par exemple), lorsque le bail commercial arrive à l’échéance, il n’est ni renouvelé par tacite reconduction ni résilié.
Le contrat se poursuit par l’effet de la tacite prolongation : il continue à produire ses effets sans être renouvelé pour autant.
Pas de panique donc, le locataire n’a pas à quitter les lieux à la fin du bail et conserve tous ses droits!
En effet, dès la conclusion de la convention locative, le locataire se voit conférer la propriété commerciale.
? Le locataire bénéficie du droit au renouvellement du bail commercial, même si le bail est arrivé à l’échéance et se poursuit en période de tacite prolongation. De la même manière, si le bailleur décide de ne pas renouveler le bail, le locataire bénéficie du droit au paiement de l’indemnité d’éviction, même lorsque le bail est déjà arrivé à l’échéance.
Pourquoi ne pas renouveler le bail à l’échéance et laisser le bail se poursuivre en tacite prolongation ?
Le déplafonnement du loyer du bail renouvelé est automatique si le bail expiré atteint une durée effective de 12 ans.
Lorsque le bail commercial a une durée effective de 12 ans, le loyer du bail renouvelé est automatiquement déplafonné et sera fixé à la valeur locative.
Pour ce faire, nous conseillons à nos clients qui se trouvent en présence d’un bail commercial expiré depuis plus d’un an :
- de ne pas renouveler le bail commercial et le laisser se poursuivre en période de tacite prolongation ;
- faire estimer la valeur locative par un expert partenaire, quelques mois avant l’expiration du délai de 12 ans ;
- si la valeur locative a baissé ou augmenté significativement, selon qu’il s’agisse d’un bailleur ou d’un preneur, délivrer la demande de renouvellement ou le congé, à bonne date pour correspondre à la durée effective de 12 ans ;
- proposer dans la demande de renouvellement ou le congé un loyer du bail renouvelé correspondant à la valeur locative calculée par notre expert partenaire.
Selon les cas, la baisse ou la hausse du loyer du bail renouvelé peut se révéler très importante, ce qui représente un gain financier et/ou une économie de loyer considérables au regard du nouveau loyer applicable sur une nouvelle durée de 9 ans.
Notre Cabinet dispose d’un partenariat privilégié avec des expert judiciaires spécialisés en estimation de la valeur locative et vous pouvez donc bénéficier d’un rapport privé permettant d’anticiper les enjeux et l’opportunité de délivrer la demande de renouvellement ou le congé pour faire déplafonner automatiquement le loyer du bail renouvelé.
Contactez-nous pour plus d’informations.
Comment renouveler un bail commercial arrivé à l’échéance ?
- Renouvellement du bail commercial expiré à l’initiative du locataire
Le renouvellement du bail commercial expiré s’opère au moyen d’une demande de renouvellement notifiée par le locataire au bailleur ; si celui-ci garde le silence pendant 3 mois à compter de la réception de la demande de renouvellement, le bail commercial est automatiquement renouvelé par l’effet de la loi.
- La forme de la demande de renouvellement
Le locataire devra adresser au bailleur une demande de renouvellement par courrier recommandé avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire (c’est-à-dire par acte d’huissier).
- La date d’effet du renouvellement à mentionner dans la demande de renouvellement
Le preneur devra solliciter le renouvellement du bail commercial pour une date d’effet qui correspond au premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement.
Par exemple, si le preneur notifie sa demande de renouvellement le 13 avril 2022, il devra solliciter le renouvellement à compter du 1er juillet 2022.
- La mention légale à reproduire dans la demande de renouvellement sous peine de nullité
Le locataire devra impérativement veiller à reproduire la mention légale prévue par l’article L.145-10 du Code de commerce, sous peine de nullité de la demande de renouvellement :
“Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.”
? Même en présence d’un bail commercial renouvelé automatiquement, par l’effet d’une demande de renouvellement du locataire, le loyer du nouveau bail ne sera pas pour autant fixé automatiquement par application de la règle du plafonnement.
Notre équipe d’Avocats Bail Commercial assure la rédaction de la demande de renouvellement conforme aux textes légaux et vous conseille en amont sur l’opportunité de solliciter le renouvellement du bail commercial expiré.
- Renouvellement du bail commercial expiré à l’initiative du bailleur
Ici, les règles classiques ne changent pas, le bailleur doit notifier un congé au locataire portant offre de renouvellement du bail commercial.
- La forme de la demande de renouvellement
Le bailleur devra adresser au locataire un congé portant offre de renouvellement du bail commercial par acte extrajudiciaire (acte d’huissier de justice).
- La date d’effet du renouvellement à préciser dans le congé
Le bailleur devra offrir le renouvellement du bail commercial pour une date d’effet qui correspond au lendemain du dernier jour du trimestre civil qui suit le congé, pour une date éloignée d’au moins 6 mois.
Par exemple, si le bailleur signifie son congé le 13 février 2022, il devra donner congé pour le 31 septembre 2022 et offrir le renouvellement à compter du 1er octobre 2022.
- La mention légale à reproduire dans la demande de renouvellement sous peine de nullité
Le bailleur devra scrupuleusement veiller à reproduire la mention légale prévue par l’article L.145-9 du Code de commerce, sous peine de nullité du congé :
“Le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.”
D’autres mentions sont à prévoir selon les cas de figure.
Notre Cabinet vous assiste et vous conseille sur la rédaction du congé et les enjeux du renouvellement du bail commercial.
