Bien distinguer le principe du renouvellement du bail et la question du loyer du bail renouvelé
Lorsque le bail est renouvelé d’un commun accord, par l’effet d’un congé ou d’une demande de renouvellement, cela ne veut pas dire pour autant que les parties sont d’accord sur le loyer de renouvellement du bail.
Dans le cas où les parties ne s’entendent pas sur le loyer de renouvellement, le bail est renouvelé aux mêmes clauses et conditions, et le loyer, lui, reste, à ce stade, inchangé.
Le locataire et le bailleur disposent alors d’un délai de deux ans pour saisir le Juge des loyers commerciaux afin de faire fixer judiciairement le loyer.
A défaut de saisir le Juge des loyers commerciaux dans le délai biennal, la prescription sera acquise, ce qui rendrait irrecevable toute demande présentée par le bailleur ou le locataire.
? Bon à savoir : Si les parties au bail ont laissé s’écouler plus de deux ans depuis le renouvellement du bail commercial, le loyer de l’ancien bail aura vocation à s’appliquer sur la nouvelle période de 9 ans.
Notre équipe d’Avocats Baux Commerciaux Paris est rompu à la pratique de la fixation judiciaire du loyer de renouvellement du bail commercial et conseille les locataires comme les bailleurs.
Le plafonnement du loyer commercial : principe et calcul du loyer plafond
En principe, le loyer est plafonné lors du renouvellement du bail commercial, ce qui signifie que le loyer du bail renouvelé sera déterminé en fonction d’une variation de l’indice prévu au bail, avec comme plafond, le loyer d’origine qui ne peut être dépassé, sauf exception.
Un produit en croix permet de calculer le loyer-plafond :
(Loyer d’origine x dernier indice publié au moment du renouvellement) / dernier indice publié lors de la signature du bail d’origine.
Raisonnons avec un exemple.
Une location de 9 ans a été conclue le 1er avril 2012 pour un loyer de 50.000 €/an indexé tous les ans à l’indice des loyers commerciaux (ILC). Le loyer de renouvellement au 1er avril 2021 s’établira comme ceci : (50.000 € x 115,79 [ILC 4ème trimestre 2020] ) / 105,31 [ILC 4T 2002] = 54.975 euros.
? Bon à savoir : Lors du renouvellement d’un bail 3, 6, 9 , le bailleur ne peut, sauf exception, exiger du preneur une augmentation de loyer supérieur au loyer calculé selon la règle du plafonnement ; en général, le loyer plafonné sera plus ou moins proche du dernier loyer facturé avant le renouvellement.
Notre équipe d’Avocats Baux Commerciaux Paris vous accompagne à chaque étape du renouvellement, contactez-nous pour plus d’informations sur nos services.
Augmenter le loyer du bail lors du renouvellement, c’est possible !
Les propriétaires nous posent souvent la même question : comment augmenter le loyer d’un local commercial à l’occasion du renouvellement du bail?
- Un bailleur qui veut obtenir une hausse du loyer doit d’abord apporter la preuve d’une modification des éléments de la valeur locative au cours du bail qui est arrivé à l’échéance.
? La valeur locative, c’est quoi ? il s’agit de la capacité d’un local à générer un revenu s’il est mis en location.
- Le propriétaire pourra ensuite faire fixer le montant du loyer à la valeur locative en fonction notamment des prix de location pratiqués dans le voisinage à la date la plus proche de la date du renouvellement.
- Si la valeur locative a augmenté entre la date de signature du bail d’origine et la date du renouvellement (9 ou 10 ans plus tard), le bailleur pourra alors obtenir une hausse du loyer, souvent significative.
D’autres aspects techniques doivent être maitrisés comme la pondération des surfaces de l’immeuble fixée par la pratique et les experts judiciaires : des coefficients de pondération s’appliquent en fonction de la nature des surfaces (surface de vente, de réserve ou de locaux techniques) et de leur configuration (local situé à l’angle de deux rues, local continu, mezzanine).
Notre équipe d’Avocats Baux Commerciaux disposent d’un haut degré de technicité sur l’analyse des motifs déplafonnement retenus par le Juge des loyers commerciaux et la pratique des experts judiciaires, contactez-nous pour plus d’informations.
Contactez-nous pour plus d’information sur le déplafonnement bail commercial
Baisser le loyer du bail lors du renouvellement, c’est possible !
Peu de commerçants savent que si la valeur locative est inférieure au loyer plafonné, le locataire n'a pas à rapporter la preuve d'un motif de déplafonnement pour faire fixer son loyer à la baisse.
Fort de cette avantage conférée au seul locataire, nous vous proposons d'estimer votre valeur locative par un expert partenaire que nous comparons au loyer-plafond : si le loyer qui en ressort est inférieur au loyer-plafond, la baisse de loyer est quasiment assurée et l'aléa judiciaire est maîtrisée !
Contactez-nous pour une consultation sur le déplafonnement loyer bail commercial
Comment calculer et estimer la valeur locative ?
La valeur locative est déterminée selon 5 critères :
- Les caractéristiques du local considéré ;
- La destination des lieux ;
- Les obligations respectives des parties ;
- Les facteurs locaux de commercialité ;
- Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
La preuve des motifs de déplafonnement doit porter sur ces 5 critères.
? Exemples de motifs de déplafonnement : élargissement de la destination des lieux (bail de prêt-à-porter qui passe en tous commerces), autorisation de sous-location, autorisation de travaux de percement permettant la réunion de deux locaux, construction de nouveaux immeubles, création d’un parc de stationnement, augmentation de la population d’un quartier.
Anticiper le plus possible le résultat de l'expertise judiciaire nécessite de bien connaître les motifs de déplafonnement : une série de questions vous est présentée afin d'identifier s'il existe des motifs internes ou externes de déplafonnement du loyer.
Notre équipe dispose d’un partenariat privilégié avec des experts judiciaires en estimation de la valeur locative, ce qui vous permet d’avoir un avis privé en amont sur le montant du loyer que vous pourriez obtenir à l’issue du processus judiciaire.
Contactez-nous pour plus d’information sur le déplafonnement loyer commercial.
