Un commandement visant la clause résolutoire, c’est quoi ?
Le bail prévoit de nombreuses obligations à la charge du locataire, par exemple :
- obligation de payer à bonne date les loyers, charges, impôts et taxes,
- obligation d’exploiter une activité strictement conforme à celle prévue/autorisée dans le contrat,
- obligation d’entretien et de réparation des locaux,
- obligation de supporter les travaux de mise en conformité en cas d’injonction faite par une autorité administrative,
- obligation de maintenir un dépôt de garantie,
- obligation d’assurance du local.
La clause résolutoire est une clause insérée dans le bail qui prévoit qu’en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations prévues au contrat, le bail sera résilié d’office.
La loi prévoit que pour mettre en œuvre une clause résolutoire, le bailleur doit respecter deux conditions :
- délivrer par Huissier de justice un commandement ou une sommation visant la clause résolutoire du bail,
- offrir un délai d’un mois au locataire pour régulariser la situation.
Le commandement ou la sommation visant la clause résolutoire constitue donc une mise en demeure faite au locataire de mettre fin à un manquement au contrat, par exemple :
- payer l’arriéré de loyers, charges et accessoires
- cesser d’exercer une activité interdite par le contrat,
- exploiter les locaux de façon continue (en cas de fermeture non approuvée par le propriétaire).
Côté bailleur, notre équipe vous assiste dans la rédaction et la délivrance du commandement visant la clause résolutoire et vous accompagne à chaque étape de l’action judiciaire en vue de la résiliation du bail.
Côté preneur, notre équipe vous conseille et vous assiste dans la défense de toute action judiciaire initiée par le bailleur.
Comment se défendre face à un commandement de payer visant la clause résolutoire ?
Vous êtes locataire et vous venez de recevoir un commandement de payer visant la clause résolutoire, pas de panique : il existe des moyens procéduraux de se défendre utilement.
Notre équipe d’Avocats Baux Commerciaux assiste et défend en justice de très nombreux locataires, qu’il soient commerçants dans le prêt-à-porter, boulangers, garagistes, restaurateurs, hôteliers, opticiens, professionnels libéraux ou exploitants d’EHPAD.
Le bailleur qui cherche à obtenir le paiement des loyers impayés et l’expulsion du locataire devra respecter une procédure en 3 étapes imposées par la loi :
- délivrer par Huissier de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire,
- laisser un délai légal d’un mois s’écouler pour vérifier si le locataire a réglé l’arriéré,
- si le locataire ne paye pas dans le délai légal d’un mois, il doit délivrer une assignation en référé pour faire constater que le bail est résilié de plein droit, demander la condamnation au paiement de l’arriéré et l’expulsion du locataire.
Voici les recettes de notre Cabinet pour paralyser l’assignation en référé du bailleur :
- Une fois que le locataire a reçu le commandement de payer, il doit contacter le Cabinet très rapidement,
- nous rédigeons alors en urgence une assignation en opposition au commandement de payer que nous délivrons sans délai au bailleur,
- nous saisissons AU FOND, dès le retour de l’assignation délivrée, le Tribunal judiciaire.
Si le locataire parvient à saisir au fond le Tribunal d’une assignation en opposition à commandement AVANT que le bailleur saisisse le Juge des référés, alors le bailleur ne pourra pas obtenir en référé la condamnation au paiement de l’arriéré ou l’expulsion du locataire.
? Nous jouons sur une disposition légale (article 789 du Code de procédure civile) qui prévoit que lorsque le Juge de la mise en état est désignée, il est seul compétent pour ordonner des mesures conservatoires ou condamner à payer une provision (ici, un arriéré de loyers). Cette disposition pour effet de rendre incompétent le Juge des référés saisit postérieurement par le bailleur aux fins de condamnation et expulsion du locataire.
Contactez nos Avocats dédiés à la Clause Résolutoire Bail Commercial pour plus d’informations nos forfaits d’assistance et de représentation en justice.
Comment se défendre face à une assignation en référé aux fins d’expulsion d’un locataire ?
Vous êtes locataire et vous avez reçu une assignation en référé aux fins de condamnation de loyers impayés et expulsion des locaux commerciaux, que faire ?
Notre équipe met tout en œuvre pour préserver le fonds de commerce du locataire et développe des moyens procéduraux pour faire juger de l’incompétence du Juge des référés, paralyser l’action en résiliation de plein droit du bail ou neutraliser les effets de la clause résolutoire.
1. Assigner en urgence au fond en opposition à commandement de payer
Nous développons ce point ci-dessus : voir Comment se défendre face à un commandement de payer visant la clause résolutoire ?).
En bref, nous délivrons une assignation au fond en opposition à commandement.
Ici, le temps presse, nous jouons la montre, ce qui suppose que le locataire nous saisisse :
- dès la réception du commandement de payer visant la clause résolutoire ,
- et, au plus tard, AVANT l’expiration du délai du mois à compter de la réception du commandement de payer.
Si le Tribunal est saisi au fond par le locataire AVANT l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement de payer, alors le Juge des référés saisi par le bailleur sera incompétent pour condamner le preneur à payer l’arriéré de loyer ou ordonner l’expulsion du local commercial.
L’affaire sera alors jugée au fond, ce qui permet de gagner du temps et de pouvoir organiser sa défense plus utilement, avec des magistrats qui sont pleinement compétents pour examiner la responsabilité du bailleur ou interpréter la clause d’un contrat, ce qui n’entre pas dans les pouvoirs du Juge des référés.
Contactez-nous très rapidement dans cette hypothèse pour connaître nos forfaits d’intervention et éviter la résiliation rapide de votre bail ainsi que votre expulsion.
2. Développer des contestations sérieuses et conclure à l’incompétence du Juge des référés
Le Juge des référés ne peut constater la résiliation de plein droit du bail, condamner au paiement de l’arriéré de loyers et ordonner l’expulsion du locataire QUE SI ET SEULEMENT SI l’obligation du locataire (par exemple, payer le loyer) n’est pas sérieusement contestable.
Afin de faire échec à l’action en référé, le locataire doit donc développer des contestations sérieuses sur l’obligation que le bailleur lui reproche de n’avoir pas respecté.
Par exemple, en présence de loyers impayés, nous nous efforçons de soutenir aux intérêts du preneur, que l’obligation est sérieusement contestable en raison d’un manquement du bailleur à ses propres obligations : défaut de jouissance paisible, local non conforme à l’usage et la destination prévues au bail, défaut d’entretien ou de réparation.
La délivrance du commandement de payer peut intervenir dans des conditions déloyales ou marquant la mauvaise foi du locataire.
Nous recherchons donc systématiquement un motif de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire, ce qui permet d’aboutir à l’existence d’une contestation sérieuse sur la résiliation de plein droit du bail et rendre la demande d’expulsion irrecevable.
Le Juge des référés est le Juge de l’évidence et ne dispose que de pouvoirs limités : il ne peut pas examiner la responsabilité du bailleur, interpréter une clause d’un contrat ou condamner à des dommages-intérêts.
Il s’agit donc, plus généralement, de complexifier les débats et conduire le Juge des référés à sortir de l’évidence du dossier : dans ce cas, le Juge dira qu’il n’entre pas dans ses pouvoirs de faire droit aux demandes du bailleur, se déclarera incompétent tout en renvoyant les parties à saisir le Tribunal au fond.
Nous connaissons parfaitement les contestations sérieuses à soulever face à une action en référé du bailleur : contactez-nous pour connaître les forfaits d’intervention de notre département Clause Résolutoire Bail et éviter la résiliation rapide de votre bail ainsi que votre expulsion.
3. Solliciter et obtenir un échéancier de paiement neutralise les effets de la clause résolutoire
Lorsqu’il n’existe pas de contestations sérieuses sur l’obligation de payer les loyers, le locataire peut toujours tenter de neutraliser la clause résolutoire en sollicitant des délais de paiement pour apurer la dette locative.
Le Juge peut, sur demande du preneur, octroyer un échéancier de paiement dans la limite de 24 mois (article 1343-5 du Code civil).
Pour bénéficier d’un échelonnement judiciaire, 3 conditions doivent être remplies :
- Le locataire doit être de bonne foi,
- le locataire doit rencontrer des difficultés financières,
- la situation du locataire est en passe d’être rétablie et permet de faire face au paiement de l’échéancier et du loyer courant.
En pratique, pour paralyser l’action en expulsion,nous vous proposons de prendre des conclusions en défense pour :
- solliciter l’octroi de délai de paiement les plus larges pour apurer la dette locative,
- demander au Juge d’accorder des délais de paiement rétroactifs, c’est-à-dire que les délais seront accordés fictivement à compter du mois au cours duquel le commandement de payer a été délivré,
- solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire,
- demander au Juge de dire que si l’échéancier de paiement est respecté, la clause résolutoire sera considérée comme n’ayant jamais jouée, de sorte que le bail survivra et ne sera donc pas résilié.
? En pratique, il convient de prouver les difficultés financières (production des pièces comptables tels que bilans, solde intermédiaire de gestion, relevés bancaires) et d’expliciter la raison de ces difficultés (chèques clients impayés, mise en demeure à des clients qui ne règlent pas les prestations, fermeture administrative des locaux pour raisons sanitaires).
Contactez-nous pour connaître nos forfaits d’intervention et en savoir plus sur nos prestations.
