Quelles sont les charges locatives d'un bail commercial ?

Quelles sont les charges d’un bail commercial ?

Le bail commerciale est accompagné de plusieurs charges nécessaires à son exploitation. Ces charges peuvent être redevables par le propriétaire ou par le locataire, en fonction des dispositions législatives et contractuelles.

Ces charges peuvent être de natures diverses :

• Travaux d’entretien, d’amélioration, de réparation ou d’embellissement.
• Impôts, taxes et redevances.
• Honoraires liés à la gestion locative.
• Frais courants d’eau, électricité, gaz…

Qui paye les charges dans un bail commercial ?

Il faut distinguer selon la date de conclusion du contrat de bail :

• Si le contrat est conclu avant le 5 novembre 2014, date d’entrée en vigueur des dispositions de la loi Pinel relatives à la répartition des charges, la répartition des charges est libre, les contractants ont la possibilité de distribuer les charges à leur convenances.
• Si le contrat est conclu à partir du 5 novembre 2014, les dispositions de la loi Pinel relatives à la répartition des charges s’appliquera. Nous verrons dans ce cas les charges qui peuvent faire l’objet d’une distribution libre et celles qui ne peuvent être réparties.

? La loi Pinel est entrée en vigueur le 20 juin 2014. Toutefois, certaines de ses dispositions sont entrée en vigueur le même jour, tandis que d’autres n’ont été applicables qu’aux baux commerciaux conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014 et d’autres encore n’étaient applicables qu’à partir du 5 novembre 2014. Les dispositions relatives à la répartition des charges entrent dans cette troisième catégorie.

L’exigence d’inventaire

La loi Pinel impose que le contrat de bail commercial contienne un inventaire “précis et limitatif” des charges, impôts, taxes et redevances relatifs au local loué et leur répartition entre le bailleur et le locataire.

Tous les ans, le bailleur devra remettre au plus tard le 30 septembre un état récapitulatif des charges locatives bail commercial de l’année passée au locataire. Dans le cas d’un immeuble en copropriété, il doit être remis au locataire dans les 3 mois suivant la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel.

Le bailleur devra ensuite informer le locataire, pendant toute la durée du bail :

• De la création de nouvelles charges.
• Des éléments susceptibles d’affecter la répartition des charges entre locataires dans un ensemble immobilier.

Au moment de la conclusion du contrat puis tous les 3 ans, le bailleur devra communiquer aux locataires :

• Un état provisionnel des travaux qu’il projette de faire pour les 3 prochaines années avec le cout éventuel.
• Tous les 3 ans, il devra également communiquer un compte rendu des travaux qu’il a effectué les 3 dernières années ainsi que leur coût.

Les charges qui incombent aux propriétaires

L’article R145-35 du Code de commerce établit une liste de charge que le propriétaire doit impérativement payer sans possibilité de les attribuer aux locataires.

Entrent dans cette catégorie :

• Les travaux de grosses réparations : Il s’agit des travaux de réparation sur le gros œuvre comme les gros murs, les voutes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières (extérieur de la toiture). Les honoraires liés à ces travaux appartiennent également à cette catégorie.
• Les travaux permettant de remédier à la vétusté du bien ou à la mise en conformité du bien avec la réglementation applicable lorsqu’ils portent sur les éléments du gros œuvre.
• Lorsque les éléments du gros œuvre font l’objet de travaux d’embellissement, ils sont impérativement à la charge du bailleur tant que leur cout n’excède pas celui de remplacement des mêmes éléments. En l’absence de clause contractuelle, le bailleur devra prendre en charge les travaux d’embellissement même si le cout excède celui de remplacement.
• Les impôts, taxes et redevances à la charge du bailleur ou du propriétaire, comme la Contribution économique territoriale par exemple (CET). En revanche, la taxe foncière, les taxes additionnelles à la taxe foncière, ainsi que tout impôt, taxe ou redevance lié à l’usage du local ou à un service qui bénéficie directement ou indirectement au locataire peut être mis à sa charge. Il faudra alors nécessairement le prévoir dans le contrat.
• Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail.
• Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

Les charges qui incombent aux locataires

En principe, les charges que le locataire doit payer sont :

• Les charges d’entretien et de réparations courantes (appareils de chauffage, peinture, sanitaires, volets extérieurs…).
• Les charges de copropriété (frais d’entretien d’ascenseur selon sa quote-part, frais du personnel d’entretien…).
• Les dépenses courantes comme l’eau, l’électricité, le gaz…
• Les travaux d’embellissement impliquant le gros œuvre mentionné ci dessus lorsque le cout excède celui du simple remplacement à l’identique des éléments concernés.

Seulement si le contrat le prévoit, le locataire aura également à sa charge :

• La taxe foncière, les taxes additionnelles à la taxe foncière, ainsi que tout impôt, taxe ou redevance lié à l’usage du local ou à un service qui bénéficie directement ou indirectement au locataire. C’est le cas par exemple d’une taxe d’enlèvement des ordures.
• Toutes les charges qui n’incombent pas impérativement au propriétaire.