La sous location d'un bail commercial

Est-il possible de sous louer un bail commercial ?

En matière commerciale, la sous location est effectivement possible sous réserve de respecter certaines conditions. Le non respect de ces conditions pourra avoir plusieurs conséquences dommageables au locataire et au sous locataire par la suite, c’est pourquoi l’accompagnement d’un conseil juridique expérimenté vous permettra de vous prémunir contre toutes déconvenues futures.

Les conditions nécessaires pour pouvoir sous louer un local commercial sont au nombre de deux :

1. Il faut que le bailleur autorise la sous location.
2. Il est nécessaire que le bailleur participe à l’acte de sous location.

L’autorisation du bailleur

Le bailleur doit autoriser le locataire à sous louer le local commercial. Cette autorisation peut être présente à plusieurs endroit :

• Dans le contrat de location initial, qui peut contenir une autorisation de sous louer le local. Si le contrat ne comporte aucune clause relative à la sous location bail commercial, alors elle est en principe interdite.
• Dans le contrat de sous location.
• L’autorisation peut être tacite, c’est-à-dire que le comportement du bailleur exprime son consentement. C’est le cas par exemple lorsqu’il augmente le loyer pour prendre en compte la sous location, ou si il accepte de faire des travaux pour les besoins de la sous location. A l’inverse, même si le bailleur est au courant de la sous location et la tolère, cela ne signifie pas qu’il l’a accepté et il pourra toujours la contester par la suite, son silence ne vaut pas acceptation.

La participation du bailleur à la sous location

En plus de l’autorisation nécessaire du bailleur, le locataire doit signaler au propriétaire son intention de sous louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception, invitant le propriétaire à concourir à l’acte. Dans les quinze jours suivant la réception de cette notification, le propriétaire fait savoir au locataire si il souhaite participer ou non au contrat de sous location. Si il refuse de participer ou si il ne répond pas, le locataire pourra sous louer le local sans concours du bailleur.

Quelle est la sanction du non-respect des règles de la sous-location ?

Si une des deux condition n’a pas été respectée, la sous location est irrégulière. En cas de sous location irrégulière, le contrat de sous location est inopposable au bailleur, qui pourra considérer le sous locataire comme un occupant sans droit ni titre. La sous location irrégulière aura des conséquences non seulement sur le sous locataires mais aussi sur le locataire :

• Le bailleur pourra expulser le sous locataire sans aucune indemnité mais seulement à la fin du bail principal.
• La sous location pourra être un motif de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial ou de non renouvellement si le manquement est suffisamment grave. Si une clause résolutoire dans le contrat de bail mentionnait la sous location comme motif de résolution, le bailleur pourra directement la mettre en œuvre.

Quels sont les effets de la sous location ?

Parce qu'elle intervient au sein d’un contrat de bail préexistant, la sous location produira des effets vis-à-vis du bailleur, du locataire principal et du sous locataire.

Les relations entre le propriétaire et le sous locataire

Il n’existe en principe pas de liens juridiques entre le bailleur et le sous locataire, même si le bailleur a participer à l’acte de sous location. Toutefois, la sous location aura des effets sur le paiement des loyers et sur le droit au renouvellement :

• En cas d’impayés du locataire principal, le propriétaire peut directement agir contre le sous locataire en paiement mais seulement à hauteur du montant de la sous location.
• Lorsque le bail principal est expiré, le sous locataire peut demander au propriétaire le renouvellement de son bail ou une indemnité d’éviction dans l’hypothèse d’un refus. Cependant le droit au renouvellement du sous locataire n’existe que si la sous location n’est pas irrégulière. De plus, il faudra que les locaux loués au sous locataire soient matériellement ou contractuellement divisibles de ceux loués au locataire principal.

Les relations entre le propriétaire et le locataire principal

Les rapports entre le bailleur et le locataire principale restent identiques avant et après la sous location, le contrat de bail reste inchangé. Ainsi, le locataire reste responsable des dégradations du sous locataire. Toutefois, dans certaines situation, la sous location pourra modifier certains aspect du contrat de bail initial :

• Si le loyer demandé par le locataire principal au sous locataire est supérieur à celui qu’il verse lui même au bailleur, le propriétaire pourra augmenter le prix du loyer à hauteur du dépassement du loyer de la sous location.
• Le droit au renouvellement du locataire ou son indemnité d’éviction ne pourront s’exercer que sur la partie que le locataire n’a pas sous loué. Il en résulte plusieurs situations :
  1. Si la sous location porte sur l’intégralité du local, de telle sorte que le locataire principal n’exploite plus du tout lui même le local commercial, il perd alors son droit au renouvellement au profit du sous locataire.
  2. Si la sous location est partielle et qu’il est possible de diviser matériellement le local du locataire de celui du sous locataire, les droits du locataire principal ne s’exerceront que sur la partie matériellement divisible qu’il continue d’exploiter.
  3. Si la sous location est partielle mais que les locaux ne sont pas matériellement divisible, de telle sorte qu’il est impossible de différencier la partie du locataire principal de celle du sous locataire, ce dernier perd son droit au renouvellement qui revient exclusivement au bénéfice du locataire principal.

Les relations entre le locataire principal et le sous locataire

Le contrat de sous location commercial entre le locataire principal et le sous locataire produit les mêmes effets qu’un bail commercial classique, le locataire se comportera en bailleur vis-à-vis du sous locataire. Il existe toutefois des différences concernant notamment la durée du bail :

• La durée d’un bail commercial, d’ordre public, est de 9 ans au minimum. Toutefois, la sous location n’est pas soumise à cette disposition et peut avoir une durée inférieure à 9 ans.
• La durée de la sous location ne doit pas nécessairement coïncider avec celle du bail principal, elle peut donc commencer après et se terminer avant lui.
• Toutefois, la durée de la sous location ne peut pas se poursuivre au delà de celle de la location principale.

Lorsque le terme de la sous location arrive avant celui du bail commercial, le sous locataire peut faire usage de son droit au renouvellement, mais seulement vis-à-vis du locataire principal et non du propriétaire. L’intervention du propriétaire est une nouvelle fois requise pour renouveler la sous location. En cas de refus, le locataire principal devra verser une indemnité d’éviction, même si la sous location est irrégulière.

Le sous locataire ne pourra faire usage de son droit au renouvellement vis-à-vis du propriétaire qu’à l’expiration du bail commercial principal.

Sauf autorisation du propriétaire, l’activité exercée par le sous locataire doit être identique à celle exercée par le locataire principal.