A quoi sert l’etat des lieux ?
L’état des lieux permet au bailleur et au locataire de constater l’état dans lequel se trouve le bien loué lors à l’entré et a la sortie du locataire afin de déterminer les dégradations et réparations à la charge du locataire ou du bailleur. L’état des lieux pour être pleinement efficace doit être contradictoire, c’est à dire que le locataire et le bailleur doivent être présent et présenter chacun leurs observations.
Procéder à un etat des lieux bail commercial est très important car il permet généralement de prouver avec facilité le responsable des dégradations que le bien a subi durant la location.
Est-il obligatoire de faire un état des lieux dans le cadre d’un bail commercial ?
Il faut distinguer selon la date à laquelle le bail a été conclu.
- Baux conclus avant la loi Pinel
La loi du 18 juin 2014 a modifié la loi applicable aux baux commerciaux conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014. Si le bail a été conclu avant cette date, l’état des lieux n’était pas obligatoire et le locataire est présumé être entré en possession d’un local en bon état. Cette règle est au désavantage des locataires qui devront supporter le cout des réparations alors même qu’ils seraient entré en possession d’un local comportant des dégradations. Ils pourront toujours prouver par tout moyen que le local n’était pas en bon état de réparation locative mais cela peut être difficile sans état des lieux.
Si un état des lieux a été fait à l’entrée du locataire dans un bail commercial conclu avant le 1er septembre 2014, il sera obligatoire de faire un état des lieux à la sortie du locataire.
- Baux conclus après la loi Pinel
L’état des lieux est devenu obligatoire pour tous les baux commerciaux ainsi que les baux dérogatoires conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014. Il est également obligatoire en cas de mutation, de cession de fonds de commerce ou de bail commercial. Si le propriétaire ne fait pas les démarches nécessaires pour procéder à l’état des lieux, la présomption de l’article 1731 du Code civil mentionnée ne s’appliquera plus au profit du bailleur qui devra alors prouver à son tour que le locataire à bien commis les dégradations alléguées. Cette preuve peut être très difficile à apporter c’est pourquoi il est hautement recommandé de procéder à l’état des lieux le plus exhaustif.
Comment rédiger l’état des lieux pour le bail commercial ?
La loi prévoit comment faire un état des lieux d’un local commercial. L’état des lieux doit être le plus précis possible pour pouvoir par la suite éviter le contentieux. Il doit comporter un certain nombre d’informations :
- L’adresse du local.
- L’identité des parties, personnes physiques ou morales.
- L’adresse ou siège social des partie.
- La description détaillée du local, notamment le plancher, les murs et le plafond, avec la possibilité d’y joindre des photos.
- Les informations relatives aux clés ainsi qu’a l’accès au local.
- La date et la signature des parties.
Il existe des formulaires disponibles qui vous montreront comment remplir l’état des lieux. L’état des lieux devra être joint au contrat de location et chaque partie devra avoir un état des lieux en accord avec celui de l’autre partie.
J’ai découvert une dégradation après l’entrée dans les locaux, que faire ?
La loi dispose que vous pouvez déclarer au bailleur toutes dégradations constatées dans le local dans un délai de 10 jours après votre entrée. Il faudra alors prendre rapidement contact avec votre bailleur afin de constater les nouvelles dégradations.
Concernant l’état des éléments de chauffage, le locataire dispose de tout le premier mois de chauffe pour déclarer des anomalies.
L’assistance d’un avocat pour établir une médiation entre le locataire et le propriétaire permet souvent de régler les litiges plus rapidement.
Dans le cas ou le bailleur ne coopère pas, il est alors possible de porter la contestation devant une commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice.
Comment se déroule un état des lieux ?
L’état des lieux doit se faire de manière amiable et contradictoire entre le locataire et le propriétaire. Ils peuvent mandater des tiers pour procéder à l’état des lieux à leur place. Si il est impossible de s’accorder sur l’état des lieux, le plus diligent pourra faire appel à un huissier de justice pour y procéder, aux frais partagés du locataire et du bailleur.
Mettez toutes les chances de votre côté pour réaliser un état des lieux complet
En pratique, pour tous les baux conclus après le 1er septembre 2014, c’est le bailleur qui a tout intérêt a réalisé l’état des lieux puisque celui ci devient obligatoire et le bailleur ne bénéficie plus de la présomption de l’article 1731 du code civil qui dispose que le locataire est réputé avoir reçu le bien en bon état.
Toutefois, c’est le locataire qui a tout intérêt à ce que l’état des lieux soit le plus précis et complet possible car il devra apporter la preuve que les dégradations qu’il a constaté ensuite ne sont pas de son fait.
