Définition et utilité du pas de porte
Le pas de porte constitue une somme d’argent que le preneur d’un bail commercial doit payer au propriétaire. Le pas de porte n’est pas obligatoirement présent lors de la conclusion du contrat de bail commercial, c’est d’avantage un usage ancien qui a perduré aujourd’hui concernant certains baux commerciaux et dans certains endroits. Ce n’est donc pas une obligation légale et il faudra l’inclure dans le contrat pour exiger son paiement.
En droit français, la nature juridique du pas-de-porte n’est pas clairement établie, on le considère généralement soit comme un supplément de loyer, soit comme une indemnité versée au bailleur. Ces différentes qualifications entraineront des différences de régimes juridiques, notre équipe d’avocats spécialisée en baux commerciaux se chargera selon votre volonté de clarifier la nature du pas de porte afin de faire valoir vos droits.
Quelle est la différence entre droit au bail et pas-de-porte ?
Le droit au bail correspond au droit qu’obtient le locataire d’exploiter des locaux pendant une certaine durée. Il fait partie intégrante du fonds de commerce. Le paiement d’un droit au bail entre un locataire sortant et un nouveau locataire se justifie par le fait que le nouveau locataire profitera d’un loyer déjà négocié par le premier locataire.
En revanche, si le droit au bail est payé par un locataire au propriétaire, en l’absence d’indications contraires, il correspond alors au pas-de-porte.
Quel est la conséquence d’un bail commercial sans pas-de-porte ?
La conséquence majeure d’un local sans pas de porte sera le prix du loyer. En effet, celui sera vraisemblablement plus élevé que dans le cas ou un pas de porte est exigé. Dans une location sans pas de porte, le bailleur risque également de vous demander davantage de garanties.
? Il existe également des baux dits “à l’américaine”, qui ne prévoient le versement d’aucun pas de porte. Toutefois, dans le bail à l’américaine, le locataire ne dispose d’aucun droit au bail. Ainsi, en cas de cession de fonds de commerce, le nouveau locataire ne dispose pas du droit au renouvellement de son bail. De plus, les baux à l’américaine peuvent être conclus pour une durée libre, contrairement au bail classique en 3-6-9.
La nature du pas de porte
Le pas de porte peut être considéré comme un supplément du loyer qui permet au bailleur de faire face aux éventuelles évolutions du marché. Il peut également être considéré comme une indemnité versé par le locataire en contrepartie du statut et des avantages protecteurs du bail commercial supportés par le bailleur.
Le pas-de-porte en tant qu’indemnité
Dans cette hypothèse, on considère que le pas-de-porte vient compenser les contraintes que le bailleur subi lorsqu’il loue son local commercial. Le pas-de-porte est ici principalement considéré comme la contrepartie de l’indemnité d’éviction que le bailleur devra verser au locataire si il veut récupérer son local.
Pour que le pas-de-porte soit considéré comme une indemnité, il faut :
- Que le contrat mentionne expressément la volonté des parties d’en faire une indemnité.
- Que la durée de bail soit suffisamment longue pour qu’elle représente une contrainte pour le bailleur (supérieur à 9 ans en général).
- Que la bail comporte des clauses avantageuses pour le locataire à la charge du bailleur, comme un droit de préférence au bénéfice du locataire ou une absence de dépôt de garantie par exemple.
Lorsqu’il est considéré comme une indemnité, la principale conséquence sera qu’on ne pourra pas prendre en compte la valeur du pas-de-porte pour réviser les loyers par la suite.
Le pas-de-porte en tant que supplément de loyer
C’est le cas le plus fréquent, le pas de porte va alors être considéré comme un supplément de loyer. A l’inverse du pas-de-porte indemnité, la valeur du pas-de-porte loyer sera prise en compte lors du renouvellement du loyer.
Le pas-de-porte sera considéré comme un supplément de loyer chaque fois qu’il ne sera pas possible d’établir que les parties voulait en faire une indemnité.
? Souvent, la nature juridique du pas-de-porte n’apparait pas dans l’acte de bail commercial. Il revient alors au juge de qualifier la nature du pas de porte afin d’accéder aux prétentions d’une partie au contrat. En pratique, le juge peut décider que le pas-de-porte a une nature mixte, entre loyer et indemnité, sans justifier à hauteur de quel proportion. C’est pourquoi il est nécessaire de vous faire accompagner d’un avocat afin de rédiger ou de signer vos baux commerciaux.
Conséquences de la qualification en matière fiscale
Il faut tout d’abord préciser que si les parties au contrat de bail peuvent décider de la nature du pas-de-porte au regard du droit civil, cette qualification ne s’imposera pas systématiquement aux services des impôts, qui pourront procéder à leur propre appréciation de l’économie du contrat afin de déterminer la nature du pas-de-porte a leur égard. Il faut distinguer selon les régimes entre :
- Le bailleur personne physique ou sociétés de personnes soumises à l’impôt sur les revenus.
- Les autres bailleurs personnes morales.
Le bailleur personne morale
Dans ce cas, le pas-de-porte constitue toujours un bénéfice imposable. En principe l’Administration fiscale le considère comme un supplément de loyer, même si exceptionnellement elle peut considérer qu’il s’agit du prix de cession d’un élément d’actif commercial.
- Lorsqu’il est considéré comme un loyer, c’est un bénéfice d’exploitation participant au bénéfice imposable. Contrairement au cas des personnes physiques, le montant du pas-de-porte doit être étalé sur les résultats des exercices de chaque année couvrant la durée du bail et pas seulement sur celui de l’année de prise du bail ou de l’exigibilité du pas-de-porte.
- Dans de rares cas résiduels, il pourra être considéré comme la cession d’un élément d’actif commercial et être imposé comme une plus value professionnelle si la société est assujettie a l’impôt sur le revenu. Sinon, la plus value sera imposable au taux du droit commun.
? Il existe une exception concernant les sociétés de personnes soumises a l’impôt sur le revenu qui permet de considérer que le pas-de-porte est une indemnité échappant à l’impôt. Dans ce cas, il faudra montrer que le pas-de-porte correspond réellement à la contrepartie d’une dépréciation de la valeur de l’immeuble loué. Cette exception s’applique aussi aux particuliers.
Le bailleur personne physique
Le cas des personnes physiques est similaire a celui des sociétés de personnes soumises a l’impôt sur le revenu, comme certaines SARL ou les SCI.
- En principe, le pas-de-porte est un revenu foncier soumis à l’impôt sur le revenu. Il devra être déclaré pour l’entièreté de la somme sur le résultat d’exercice de l’année auquel il a été perçu sans être étalé sur la durée du bail.
- Il peut également être déclaré au titre des revenus exceptionnels.
