Les différents types de baux commerciaux
Avocat en bail commercial, notre Cabinet vous explique dans cet article les différents types de bayx commerciaux prévus par la Loi : Le bail commercial type classique est conclu en principe pour une durée de 9 ans avec une possibilité pour le locataire de donner son congé tous les 3 ans avec un préavis de 6 mois. Il porte sur un local à usage commercial, industriel ou artisanal. Toutefois, il existe également d’autres types de baux commerciaux qui ne sont pas soumis à ces règles :
- Le bail dérogatoire
- La convention d’occupation précaire
- Le bail mixte
Pour les professions libérales, le bail portant sur les locaux n’est pas un bail commercial mais un bail professionnel, qui répond également à des règles différentes.
Le bail commercial classique est celui qui est présent la plupart du temps, mais il peut ne pas correspondre aux attentes des parties qui n’ont pas toujours connaissance des alternatives existantes. C’est pourquoi l’accompagnement de notre équipe vous permettra de décider au mieux du choix du bail adapté à vos besoins.
Le bail dérogatoire
Ce type de bail commercial ne peut dépasser une durée de 3 ans, que ce soit en exécution d’un contrat unique ou de plusieurs baux successifs. Aucun formalité n’est exigée pour le bail dérogatoire mais pour prouver son existence, il faudra montrer que les parties s’étaient engagées sur ce type de bail sans ambiguïté. Ainsi, il ne suffira pas de montrer que le bail portait sur une durée inférieure à trois ans pour prouver la qualification de bail dérogatoire. Sa particularité est qu’il échappe aux règles relatives aux baux commerciaux :
- Pas de droit au renouvellement du locataire.
- Pas de droit à l’indemnité d’éviction.
Si le locataire se maintient dans les lieux après la durée figurant au contrat de bail dérogatoire sans opposition du bailleur dans le mois suivant, le bail dérogatoire se transforme en bail commercial classique 3-6-9.
La convention d’occupation précaire
A l’image du bail dérogatoire, la convention d’occupation précaire échappe au droit des baux commerciaux. Toutefois, la convention d’occupation précaire n’est autorisée qu’à raison de circonstances exceptionnelles.
C’est le cas par exemple d’une convention conclue pour une durée de 6 mois dans des locaux destinés à la démolition, dans un périmètre de rénovation avec interdiction de locations fermes, ou dans un lieu vétuste ou dangereux avec arrêté de péril.
Le bail mixte
Un bail peut prévoir la possibilité pour le locataire d’habiter dans les locaux ou il exerce son activité professionnel. Il faut toutefois distinguer deux situations :
- Si le bail mixte concerne une activité commerciale, artisanale ou industrielle : dans ce cas, le bail est assimilé à un bail commercial régi par les dispositions du Code de commerce applicables aux baux commerciaux.
- Si le bail mixte concerné est dit “professionnel”, c’est-à-dire que l’activité exercée est libérale ou artistique : la durée minimum est de 3 ans pour une personne physique et les SCI familiale et 6 ans pour une personne morale. Le locataire pourra résilier le bail à tout moment en respectant un préavis de 3 mois.
Le bail professionnel
Le bail professionnel s’adresse principalement aux professions libérales réglementées ou non. Il est soumis à une législation qui lui est propre, bien que depuis 2008, les parties peuvent décider de lui appliquer le régime des baux commerciaux.
Les personnes morales peuvent demander un bail professionnel, et notamment les associations, indépendamment du caractère lucratif ou non.
Il est soumis à un certain nombre d’exigences:
- Il doit être établi par écrit pour une durée de 6 ans.
- Un état des lieux est réalisé à chaque prise de possession et restitution, par les parties, un tiers mandaté, ou un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
- Le locataire peut a tout moment quitter les locaux avec un préavis de six mois.
- Il n’existe pas de droit au renouvellement, il faudra toutefois notifier la décision de non renouvellement en respectant un préavis de six mois.
