C'est quoi un bail mixte ?
Le Bail mixte : la source juridique
Le bail à usage mixte professionnel et habitation, comme le bail à usage d’habitation principale, est soumis à la loi du 6 juillet 1989 n°89-462 tendant à améliorer les rapports locatifs. Ainsi, la réglementation applicable au bail mixte suit, de façon générale, celle relative au bail à usage d’habitation principale.
⇒ L’article 2 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 est sans ambiguïté quant à l’application de cette loi, puisqu’il est précisé que les dispositions relatives aux rapports entre bailleurs et locataires s’appliquent “aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation et qui constituent la résidence principale du preneur (...)”.
La loi du 6 juillet 1989 est une loi d’ordre public, donc les parties ne peuvent y déroger. Néanmoins, les règles générales issues du Code civil auront vocation à s’appliquer en l’absence de règles spéciales tirées de la loi précitée.
Le Bail à usage mixte professionnel et habitation principale
Le bail à usage mixte est un contrat bail portant sur un local ayant pour vocation à être à la fois la résidence principale du preneur et le lieu correspondant à son activité professionnelle. Les lieux loués auront donc un usage double !
Il est donc indispensable d’être vigilant quant à l’usage qui sera fait par le preneur afin de le soumettre aux dispositions visées par la loi du 6 juillet 1989.
Les conditions pour bénéficier d’une location à usage mixte professionnel :
- Qu’est-ce-qu’une résidence principale juridiquement ? La loi ALUR du 24 mars 2014 n°2014-366 entend la résidence principale comme étant le logement occupé huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du Code de la construction ou de l’habitation. Donc, le preneur doit occupé à minima huit mois dans l’année les lieux loués afin d’être considérés comme étant sa résidence principale.
- Qu’est ce que l’activité professionnelle ? L’usage professionnel est défini comme étant une activité “sans caractère industriel ou commercial ou ne relevant pas du statut du fermage” (art. 1 de la loi du 1 septembre 1948, n°48-1360). Sont donc concernées les activités des travailleurs non salariés ou celles de certains artistes, à titre d’exemples. Suivant les définitions précédentes, sont donc exclues du champ de l’activité professionnelle, toutes les activités autres que professionnelles.
Le bail à usage mixte commercial et habitation principale : Exclusion de la Loi du 6 Juillet 1989
- Et si les loués étaient à usage mixte commercial et habitation principale ? Dans le cas d’un local commercial avec logement , l’activité visée étant une activité autre que professionnelle, ledit bail sera soumis pour le tout aux dispositions du Code de commerce (art. L145-1 et suivants du Code de commerce).
- La loi du 6 juillet 1989 doit-elle s’appliquer dans le cas d’un bail mixte commercial et d’habitation si la majeure partie des lieux est consacrée à l’habitation ? Non, même si la majeure partie des lieux loués est à usage d’habitation, l’activité commerciale écarte l’application de la loi du 6 juillet 1989 (Cass, 3ème Civ, 2 mai 2007).
Les différents régimes juridiques d’une location en bail mixte :
- Application de la loi du 6 juillet 1989 au bail à usage mixte d’habitation principale et activité professionnelle ;
- Le statut des baux commerciaux ne s’appliquera pour les baux à usage mixte si l’usage économique relève de ces dispositions.
Les principales caractéristiques d'un bail à usage mixte
Le bail à usage mixte se caractérise, notamment, par :
- Une double utilisation des lieux loués
Le bail à usage mixte a pour intérêt majeur de permettre la location de locaux afin de s’y loger d’une part, et d’y exercer son activité professionnelle, d’autre part. Cette double utilisation est un avantage et permet au preneur de ne pas louer un second local pour son activité.
Doit-il y avoir un rapport de proportionnalité quant à la partie utilisée pour l’habitation et celle relative à l’activité professionnelle ? Non, le choix de la proportion des locaux à affecter à l’un des usages importe peu en principe. Néanmoins, il ne faut pas que la partie réservée à l’usage d’habitation soit purement symbolique !
- Un accord de volonté portant sur la destination contractuelle des lieux loués
En plus de cette double utilisation intéressante, le bail à usage mixte se caractérise par l’accord entre les parties quant à la destination contractuelle du local. Ainsi, c’est la destination contractuelle donc prévue par le contrat qui l’emporte sur l’usage effectif des lieux loués. La caractérisation du bail en tant que bail à usage mixte ne dépend pas de l’usage que fait le preneur des lieux loués.
Que se passe-t-il en cas d’utilisation exclusivement professionnelle des lieux loués ?
Traditionnellement, la jurisprudence considère que la destination mixte du bail n’est qu’une faculté; dans ce cas, il n’existe pas, en principe, d’obligation d’utiliser les lieux loués aux deux usages - habitation et professionnel.
Donc, le bail à usage mixte ne peut être résilié sur le simple motif que les lieux loués ne sont pas affectés à l’habitation et à usage professionnel. Le preneur pourrait donc utiliser un local mixte à usage exclusivement professionnel.
? Bon à savoir : si le contrat de bail à usage mixte prévoit expressément une clause indiquant que le preneur est dans l’obligation d’affecter les lieux visés aux deux usages, dans ce cas, le bail pourra être résilié sur ce motif.
Durée, renouvellement, congé et résiliation du bail mixte professionnel
Lorsque le bail est à usage mixte d’habitation principale et activité professionnelle, la loi du 6 juillet 1989 s’applique. Dans ce cas, les dispositions de la loi précitée auront vocation à s’appliquer pour la durée, le renouvellement et la résiliation du bail mixte professionnel.
- La durée initiale du bail mixte
Par application de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, le bail d’habitation ou mixte est conclu pour une durée au moins égale à trois ans lorsque le bailleur est une personne physique ou assimilée ou six ans, lorsque c’est une personne morale.
La durée du bail peut être également tacitement reconduite lorsqu’aucune des parties n’a donné congé ni proposé de renouveler le bail.
- Le renouvellement du bail mixte
Le renouvellement peut-il être refusé en cas d’une utilisation exclusivement professionnelle des lieux loués en vertu d’un bail mixte ? S’il est admis que le preneur puisse utiliser les lieux uniquement pour son activité, à l’expiration du bail mixte, le renouvellement lui sera refusé (Cass. ass. plénière 2 février 1996, n°91-21.373).
Le renouvellement du bail mixte sera également refusé au preneur en cas d’une utilisation exclusivement professionnelle des lieux loués, même si le bailleur avait expressément autorisé cet usage (Cass, 3ème civ. 9 mars 2011, n°10-30.223).
- Résiliation du bail mixte
La résiliation du bail peut intervenir avec l’accord des parties donc, par consentement mutuel ou de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer, défaut d’assurance ou défaut d’usage paisible des lieux loués. La résiliation intervient donc ne cas de manquement par le preneur de ses obligations contractuelles à l’égard du bailleur.
- Le congé
Concernant le régime applicable au congé, par application de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit notifier un congé pour motif légitime et sérieux et devra donc respecter le formalisme et les délais de préavis prévus par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Les autorisations administratives nécessaires en cas de bail à usage mixte
Avant de conclure une location à usage mixte ou un achat immobilier à usage mixte, il est faut tenir compte des dispositions relatives au changement d’usage (art. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation).
Il faut également vérifier le règlement de copropriété afin de vérifier si les lieux loués peuvent être le lieu d’exercice d’une activité professionnelle. L’autorisation du maire pourra être nécessaire en cas d’affectation professionnelle et commerciale avec réception de clientèle et marchandises d’une résidence principale en étage.
Ainsi, il faut impérativement vérifier les dispositions du bail mixte, le règlement de copropriété et les dispositions relatives au changement d’usage auprès de l’urbanisme.
Dans quel cas utiliser un modèle de bail mixte professionnel ?
La rédaction d’un bail mixte peut parfois s’avérer complexe en raison de l’activité envisagée et des obligations précises à l’égard de chacune des parties. L’utilisation de modèle peut sembler être une solution rapide et efficace mais ne répondra pas, dans la plupart des cas, à vos besoins particuliers et spécifiques qui doivent être pris en considération dès l’élaboration de ce bail mixte.
Afin de répondre à vos besoins et ainsi éviter toutes les difficultés relatives à l’application et exécution de ce bail particulier, n’hésitez pas à prendre attache avec un cabinet d’avocat spécialisé en la matière et compétent.
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