Qu’est-ce qu’un dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie est une somme que le bailleur peut demander au locataire pour faire face à des éventuels imprévus en cours ou lors de la restitution du bail. Ces imprévus peuvent être de natures diverses : loyers impayés, dégradation du bien, impôts impayés... Le bailleur pourra alors directement retrancher du dépôt de garantie la somme nécessaire pour réparer les manquements du locataire.
Le bailleur devra restituer au locataire le depot de garantie bail commercial ou ce qu’il en reste à la fin du bail selon les modalités prévues dans le contrat de location, même si il a vendu le bien entre temps.
La pratique du dépôt de garantie n’est pas une obligation légale, c’est pourquoi il sera nécessaire de l’inclure dans le contrat de bail afin de pouvoir s’en prévaloir. Il faudra notamment prévoir son montant ainsi que les créances couvertes. Les modalités encadrant le dépôt de garantie peuvent être librement fixées par les parties et l’accompagnement d’un avocat spécialisé en bail commercial dépôt de garantie vous permettra d’éviter des contestations par la suite.
Différence avec la caution
Le terme de caution est souvent utilisé à tort pour désigner un dépôt de garantie. Ils peuvent en effet tous les deux être utilisés en garantie bail commercial. La caution désigne quant à elle l’engagement que prend une personne de répondre d’une partie ou de la totalité des dettes d’une autre personne envers un ou plusieurs créanciers déterminés.
En pratique il n’est pas rare que le propriétaire exige une caution bail commercial en plus du dépôt de garantie.
Quel est le montant du dépôt de garantie ?
Il n’existe pas de montant prédéfini pour le dépôt de garantie, seul le contrat peut stipuler sa valeur.
La pratique des affaires à toutefois établit de manière générale que le dépôt de garantie correspond au versement d’un mois de loyer lorsque le bail prévoit que le locataire doit payer le mois à l’avance, ou de deux mois de loyers lorsque le loyer est payable à la fin du mois.
? Toutefois, lorsque le dépôt de garantie est supérieur à deux mois de loyer dans un bail qui prévoit que les loyers sont payés à l’avance, il devra obligatoirement produire des intérêts au bénéfice du locataire selon les taux pratiqués par la Banque de France.
Doit-on demander le règlement de la TVA sur le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie n’est pas soumis à la TVA, le bailleur ne devra donc pas en demander le règlement et le locataire ne pourra se la faire rembourser.
De la même manière, le dépôt de garantie n’est pas assimilable à une recette pour le bailleur ou à une charge pour le locataire, il n’est pas imposable.
Par exception, le dépôt de garantie pourra être soumis à la TVA et être imposable lorsqu’il est définitivement encaissé par le propriétaire pour réparer les manquements des obligations du locataire.
Le bailleur ne veut pas restituer le dépôt de garantie, que faire ?
Le bailleur a l’obligation légale de rendre le dépôt de garantie au locataire. Cette obligation ne s’applique toutefois que dans le cas ou le locataire n’a commis aucun manquement à ses obligations qui justifieraient de faire usage du dépôt de garantie par le bailleur.
Rappelons que même dans le cas ou un manquement est constaté, il faut que la clause de dépôt de garantie dans le contrat de bail prévoit que ce manquement spécifique pourra être dédommagé avec le dépôt de garantie.
? Il faudra donc attentivement lire son contrat. En effet, il n’est pas rare de trouver dans les contrats de baux commerciaux des clauses attribuant définitivement le dépôt de garantie au propriétaire en cas de faute du preneur, indépendamment des autres sommes que le locataire devra verser pour rembourser les dégradations ou les loyers impayés.
Dans le cas ou le locataire conteste les manquements allégués par le propriétaire, c’est à ce dernier qu’il incombe de prouver que les manquements du locataire. Si il ne parvient pas à les prouver, il devra rendre le dépôt de garantie. L’accompagnement d’un avocat permet souvent de faciliter la restitution dépôt de garantie entre les mains du locataire.
