Bail commercial : comment répartir les travaux ?
Les travaux font partie des charges liées au bail commercial. En principe, les charges sont réparties dans le contrat de bail suivant la volonté des parties, c’est le principe de liberté contractuelle. Toutefois, en matière de travaux, le bailleur ne pourra pas faire se soustraire à certaines charges que la loi lui attribue impérativement. Toutes clauses contraires figurant au contrat de bail sera réputée non écrite.
Les travaux impérativement à la charge du propriétaire
Le propriétaire ne pourra jamais demander au locataire de payer pour la réalisation de certains travaux, figurant à l’article R145-35 du Code civil. Il s’agit :
- Des grosses réparations, qui impliquent du gros œuvre. La jurisprudence les a défini comme des travaux qui concernent la structure du bâtiment et sa solidité générale. Le Code civil a initialement prévu une liste limitative de ces travaux à l’article 606 du Code civil : travaux sur les gros murs, les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, des digues, des murs de soutènement et des clôtures en entier. Toutefois la jurisprudence a parfois retenu une appréciation plus large des grosses réparations, par exemple dans le cas de la reconstitution d’un vignoble, de la remise en état de la zinguerie ou des souches de cheminées.
- Tous les travaux portant sur les éléments de gros œuvre définis afin de remédier a la vétusté ou de les mettre en conformité avec la règlementation en vigueur. C’est le cas par exemple lorsque l’obligation d’accessibilité pour l’accès aux personnes munies d’un handicap nécessite une modification de la structure du bâtiment dans les établissements ouverts au public.
- Les travaux d’embellissement sur le gros œuvre lorsque le coût des travaux n’excède pas le cout de remplacement à l’identique des éléments concernés.
- Les honoraires liés à la réalisation des grosses réparations.
? Si le bail commercial a été conclu avant le 5 novembre 2014 ou n’a pas été renouvelé depuis cette date, il n’entre pas dans le champ d’application de la loi Pinel. La répartition des charges dans ces baux commerciaux est libre et il est donc possible que les gros travaux soient à la charge du locataire. Toutefois, les juges se montrent parfois favorables aux locataires même en présence d’un bail dit “triple net” qui met à la charge du locataire tous les travaux peu important leur nature. L’accompagnement d’un avocat expert en baux commerciaux est donc particulièrement opportun dans cette situation.
Les travaux à la charge du locataire
En principe, le locataire est tenu d’une obligation de restitution du local dans l’état ou il était lors de l’état des lieux d’entrée. Ainsi, le locataire est tenu de toutes les réparations qui n’impliquent pas des grosses réparations. Il sera donc tenu de toutes les réparations à la suite de dégradations causées par lui même ou par un tiers.
Il existe toutefois des situations dans lesquelles les frais de réparations à la charge du locataire pourront être reportée sur le bailleur :
- Si les dégradations qui sont à votre charge sont occasionnées par la vétusté ou par la force majeure.
- Si les grosses réparations sont occasionnées par le comportement fautif du locataire, du manquement à son obligation d’entretien des locaux.
- Si le locataire réalise des travaux qui endommagent la structure de l’immeuble sans avertir le propriétaire, ce dernier ne sera pas tenu de rembourser au locataire les frais de réparations.
Le locataire peut-il faire des travaux d’aménagement des locaux ?
Comme nous l’avons précisé, le locataire doit rendre le local dans l’état où il l’a reçu. Il sera donc interdit pour le locataire de modifier la forme ou l’aspect des locaux loués. Il pourra toutefois réaliser des petits travaux qu’il sera possible d’effacer relativement facilement par la suite en l’absence de clauses contractuelles. Les travaux ne devront pas modifier la destination du local commercial.
Ces règles ne sont toutefois pas impératives et le contrat peut évidemment prévoir que le locataire puisse procéder à des travaux. Dans la quasi-totalité des cas, cette possibilité sera subordonnée à l’autorisation du bailleur, qu’il faudra systématiquement prévenir avant les travaux. Effectuer ces travaux sans autorisation expose le locataire à des sanctions, c’est pourquoi il faudra faire attention à toujours prévenir le bailleur. Ce dernier pourra par exemple actionner la clause résolutoire du contrat de bail, poursuivre le locataire pour dommage et intérêt et lui demander de retirer les travaux à ses frais.
Si il s’agit d’une copropriété, il faudra de même obtenir l’accord de la copropriété pour les parties communes de l’immeuble.
Bail commercial : quels documents transmettre au locataire concernant les travaux ?
Au moment de la conclusion du contrat puis tous les 3 ans, le bailleur devra communiquer aux locataires :
- Un état provisionnel des travaux qu’il projette de faire pour les 3 prochaines années avec le cout éventuel.
- Il devra également communiquer un compte rendu des travaux qu’il a effectué les 3 dernières années ainsi que leur coût.
Que faire lorsque le bailleur refuse de réaliser les réparations ?
Dans un premier temps, il convient d’adresser au bailler une lettre en recommandé avec accusé de réception l’informant des travaux a réaliser.
Si le bailleur refuse de les réaliser ou si il ne répond pas le locataire pourra alors saisir le juge pour :
- Ordonner au bailleur de réaliser les travaux.
- Demander l’autorisation de procéder lui même aux travaux à charge de se faire rembourser ensuite par le propriétaire.
- Demander la résiliation judiciaire du bail.
Le bail commercial ne comporte aucune clause de répartition des travaux
Si le bail ne comporte aucune clause de répartition des travaux, les travaux de grosses réparations seront à la charge du propriétaire tandis que les travaux d’entretien seront à celle du locataire. Les travaux d’embellissements seront à la charge du bailleur même pour les sommes qui excèdent le coût de remplacement à l’identique des éléments concernés.
