Réussir une vente du droit au bail implique donc de connaître les rouages de la négociation avec le bailleur en agissant étape par étape :
- Présentation de l’acquéreur et de son projet d’exploitation,
- Discussion éventuelle sur une augmentation de loyer : le bailleur peut demander une hausse de loyer en contrepartie de son accord pour autoriser la vente et modifier l’activité autorisée par le bail commercial,
- Négociation sur les termes de l’avenant à bail tendant à modifier la destination des lieux.
Contactez notre d’équipe d’avocats dédiés à la cession bail commercial pour plus d’informations.
La cession de bail commercial : l’intérêt du recours à l’Avocat
Les annonces telles que “ bail a ceder “ ou “ bail a ceder commerce “, outre la formulation maladroite, sont souvent trompeuses.
La cession du droit au bail commercial n’est possible que si le bailleur donne son accord : à la différence de la vente du fonds de commerce, ici, si le bailleur refuse, pas de cession.
Or, la quasi-totalité des baux commerciaux prévoit l’interdiction de céder le droit au bail, seul, sans le fonds de commerce.
Nous Cabinet assure donc, avant toute chose, la négociation avec le bailleur pour obtenir son agrément sur la cession de bail commercial.
Il s’agit du point clé de l’opération qui implique de connaître les usages, d’anticiper les réflexes du bailleur qui monnayera bien souvent son accord en contrepartie d’une hausse de loyer.
La cession bail commercial ne comportant pas la cession de clientèle, l’activité du repreneur sera différente de celle exercée par le vendeur, le bailleur estime donc que cette modification de la destination doit être compensée par une hausse de loyer.
Notre Cabinet dispose d’un département dédié à la Cession de Bail Commercial : nous connaissons parfaitement les hausses de loyer applicables en matière de déspécialisation du bail, ce qui représente un atout majeur de la réussite de l’opération et le gage d’une négociation au mieux des intérêts financiers du repreneur.
Outre la négociation avec le bailleur, nous assurons également :
- la rédaction des actes de cession (promesse et acte réitératif) impliquant un haut degré d’ingénierie contractuelle,
- la purge du droit de préemption de la commune,
- la négociation des termes, clauses, conditions et prix de l’avenant à bail ou du nouveau bail qui sera consenti au repreneur, concomitamment à la vente droit au bail,
- l’accomplissement des formalités légales postérieures à la vente : enregistrement de l’acte de cession, paiement des droits auprès du service des impôts, paiement des créanciers inscrits, notification de l’acte de cession enregistré au bailleur.
Contactez notre équipe d’Avocat Cession Bail Commercial pour une consultation ou toute information sur la vente droit au bail.
Comment valoriser un droit au bail ?
Plusieurs méthodes existent, la méthode la plus courante est celle de l’économie de loyer.
Il s’agit de déterminer le prix de vente en fonction de 3 paramètres :
- le loyer payé par le locataire-vendeur au titre du bail à céder,
- le temps qui reste à courir avant la fin du bail,
- le prix du marché locatif dans le voisinage pour un bail neuf.
La valeur du droit au bail dépendra principalement du différentiel de loyer entre le bail à céder et le bail neuf.
Raisonnons avec un exemple.
Soit un bail à céder avec un loyer annuel de 100.000 euros et il reste 7 années avant l’échéance.
En face, un bailleur propose une location comparable avec un loyer de 150.000 €/an.
Le prix de vente pourra s’établir comme ceci : 50.000 € (économie) x 7 (années) = 350.000 €.
Pourquoi le loyer est-il moins cher ? il faut retenir que le loyer d’un bail commercial est plafonné (même s’il augmente tous les ans avec la clause d’indexation), alors que le marché locatif ne répond qu’à la loi de l’offre et la demande.
Au-delà de telle ou telle méthode de valorisation, bien évidemment, la loi de l’offre et la demande joue également sur la valeur du droit au bail, notamment s’agissant des emplacements rares, exceptionnels ou très prisés.
Notre équipe d’Avocats Baux Commerciaux Paris vous conseille lors des négociations et assure la rédaction des actes et formalités nécessaires à la cession du droit au bail.
Contactez-nous pour plus d’informations sur la vente droit au bail.
